二手房的交易注意事项

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房产市场的房间在不断的上涨，很多购房者因为高昂的房价对购房产生重大压力，越来越多的购房者把眼光放在了价格相对便宜的二手房上。二手房相对新房，情况较为复杂，因此需要注意的地方也比较多，以下四点尤为重要：1、一定要核实二手房产权的7个问题；2、所有重要的事落在合同上；3、要做资金监管；4、控制时间。下面就让我们逐个问题详细说说。


一、核实二手房产权的6个问题

签约前一定要去房地产交易中心或者房屋管理局核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。

1、产权人身份证与产权证一致吗？不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。

2、产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供公证委托书。

3、已婚吗？需要提供配偶本人签字的同意出售证明。

4、二手房有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。

5、二手房有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明。

6、二手房是否被查封？这类房产无法购买。

此外，二手房产权不同上市交易的时间也不同：

商品房： 只能在房产证下发之后才能上市交易。

公房： 要让其单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。

经济适用房 ：

一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易；

二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即可上市交易；

军队产权和学校产权的二手房：只有单位同意才能上市交易。


二、所有重要的事落在合同上

签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。 定金数、首付、尾款等数字。 税费由谁来交？采用何种付款方式？ 什么时间交房/给首付/过户？户口什么时候迁走？二手房里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。

三、资金监管

支付给业主款项一定要进行资金监管。 简单来说，资金监管相当于房产界的支付宝，你不愿意货到付款，我也想不见钱不发货。 无论是定金、首付还是尾款，都可以放在资金监管中，过完户一切ok再付给买家。 在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过第三方平台进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将房款资金交付卖家。



四、控制时间

合同一定要对各流程涉及的时间节点有明确的规定。 包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。 特别是换房，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在违约的可能。 比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的二手房什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的二手房，什么时间支付首付，什么时间过户。